Wielu początkujących najemców popełnia błąd, zakładając, że pisemna umowa najmu nie jest im konieczna. Zdarza się, że sam właściciel naciska na ustalenia ustne, tłumacząc się chęcią ominięcia zbędnych formalności. Ale czy najem bez umowy na pewno się opłaca?
Na początku warto zastanowić się, czy „najem bez umowy” jest właściwie możliwy? Wszystkie ustalenia dotyczące mieszkania lub domu, zawarte pomiędzy właścicielem a lokatorem, określane są mianem umowy ustnej. Wbrew obiegowej opinii, umowa ustna jest tak samo wiążąca, jak umowa pisemna — właściciel, który wynajął lokatorowi nieruchomość na podstawie umowy ustnej, również musi stosować się do ustaleń uzgodnionych w momencie zawarcia kontraktu. Jak wynajem bez umowy pisemnej wygląda w praktyce? Czy warto się na niego decydować?
Umowa pisemna a umowa ustna
Umowa pisemna jest zdecydowanie najbezpieczniejszą formą kontraktu, zarówno dla właściciela mieszkania, jak i dla najemcy. W dokumencie tego typu możliwe jest zawarcie precyzyjnych warunków najmu, w tym praw i obowiązków lokatora oraz wynajmującego. Umowa pisemna określa wysokość i formę uiszczania opłat (co jest dodatkowym zabezpieczeniem w przypadku, gdy właściciel przyjmuje zapłatę w gotówce) oraz dokładne terminy, w jakich kwoty powinny zostać uregulowane. W przypadku naruszenia ustalonych warunków umowa pisemna staje się podstawą do wypowiedzenia kontraktu przez jedną ze stron. Warto pamiętać, że najem — jako źródło dochodu — jest objęty podatkiem dochodowym, dlatego każda umowa najmu powinna zostać zgłoszona przez właściciela nieruchomości do odpowiedniego oddziału Urzędu Skarbowego. Na żądanie lokatora, wynajmujący powinien okazać dowód zgłoszenia dokumentu do US.
Umowa ustna to umowa zawarta osobiście przez wszystkie zainteresowane strony (czasami w obecności świadków, lecz nie jest to konieczne). Chociaż warunki umowy tego typu nie zostają spisane, nie oznacza to, że umowę ustną można dowolnie łamać. Zarówno najemca, jak i wynajmujący, mają obowiązek szanować ustalenia postanowione w momencie zawarcia umowy.
Najem bez umowy a bezpieczeństwo
Jeżeli wynajmujesz mieszkanie bez umowy pisemnej, powinieneś pamiętać o skrupulatnym dokumentowaniu wszystkich wpłat na rzecz właściciela nieruchomości. Jeżeli rozliczasz się za pomocą przelewu bankowego, w tytule przelewu określ dokładnie, czego przedmiotem jest opłata (np. „Czynsz za pokój ul. Złota 11/22, 08.2022” lub „Zaliczka na media, ul. Wiosenna 8a”). Jeżeli właściciel wymaga wpłat gotówki, każdorazowo poproś o stosowny kwit, opatrzony własnoręcznym podpisem właściciela. W przypadku, gdy wynajmujący korzysta z usług pełnomocnika (np. członka rodziny), przed pierwszą wpłatą poproś o opatrzone podpisem pełnomocnictwo z danymi osoby, która będzie odbierać płatności. Nie zapomnij sprawdzić imienia, nazwiska i numeru dowodu osobistego lub innego dokumentu!
Dodatkowo warto pamiętać też o sporządzeniu listy przedmiotów i akcesoriów dostępnych w mieszkaniu, zbieraniu paragonów za produkty dokupione do wyposażenia, dokumentowaniu wszystkich awarii oraz rachunków za naprawy (w przypadku zapłaty fachowcowi w momencie naprawy). Brak dokumentacji może stać się podstawą do odrzucenia przez sąd roszczeń wobec wynajmującego, czyli konieczność wykonania naprawy na własny koszt.
Pamiętaj też, że FlatHub pomaga Ci sprawdzić potencjalne wady mieszkania, takie jak odległość od komunikacji miejskiej albo hałas w okolicy
Okres wypowiedzenia w umowie ustnej
Ostatnią istotną kwestią, na którą powinni zwrócić szczególną uwagę lokatorzy wynajmujący bez umowy pisemnej, jest okres wypowiedzenia. Umowa pisemna określa zawsze, na jaki okres czasu lokal został udostępniony najemcy, jaki okres wypowiedzenia przysługuje osobie mieszkającej w mieszkaniu i w jakim przypadku umowa może zostać wypowiedziana ze skutkiem natychmiastowym. Osoby, które wynajmują nieruchomość na podstawie umowy ustnej, mogą spotkać się z przykrą niespodzianką, jeżeli właściciel postanowi wypowiedzieć im umowę z dnia na dzień, zmuszając do szukania zastępczego lokalu. Nawet jeśli ustne ustalenia zakładały kilkumiesięczne lub kilkutygodniowe wypowiedzenie, udowodnienie tego faktu może być bardzo trudne.
Niestety, chociaż umowa ustna jest wiążąca, egzekwowanie jej warunków — pomimo wszelkiej ostrożności — bywa skomplikowane lub nawet niemożliwe. Zawierając umowę tego typu, łatwo pominąć kilka kluczowych kwestii, np. kto odpowiada za naprawę drobnych usterek. To może prowadzić do konfliktów i problemów z wyegzekwowaniem napraw lub odzyskaniem kaucji. Dodatkowo nawet jeżeli wszystkie kwestie zostały omówione w momencie zawierania kontraktu, wszystkie trudności, które pojawią się po pewnym czasie (np. pojawiający się grzyb na ścianie), będą wymagały kolejnego spotkania i omówienia. Najemca — nawet jeżeli wynajmuje lokal na podstawie umowy ustnej — nie jest pozbawiony praw i może domagać się ich wyegzekwowania. Niestety, udowodnienie zaniedbań lub uchybień właściciela nieruchomości w przypadku kontraktu w formie ustnej w wielu przypadkach kończy się niepowodzeniem.
Jeżeli chcesz mieć pewność, że właściciel wynajmowanego przez Ciebie mieszkania wywiążę się z warunków zawartych w umowie, wybieraj jedynie oferty z umową pisemną, sporządzoną w dwóch identycznych egzemplarzach.